作者：楊柘 

來源： 斑馬消費

每隔一段時間，潘石屹總能“幸運”地佔據媒體頭條，不是因為他的攝影作品和木工活，而是，又要賣樓了。

10月30日，外界風傳SOHO中國清倉式出售旗下8宗物業，公司股價盤中漲幅一度達到27.07%。在翌日披露的公告中，公司態度曖昧、模稜兩可。

當這家明星企業賣樓漸成常態，這些年潘石屹立下的Flag，也都變成了笑談。

2012年之後，SOHO中國從“開發-銷售”轉型為“開發-自持”，潘石屹也完成了從“地產大亨”到“包租公”的轉變。

7年過去，SOHO中國手裏的物業資產幾經甩賣後，最核心資產僅剩9處，公司營業收入從巔峯時期2012年的153.05億元，縮水至2018年的17.21億元。

走上這樣一條不可能回頭的路，潘石屹似乎已不在意公司和個人的業界地位，也不在意外界怎麼看他。

2012年：轉做“包租公”

2012年，風頭正勁的SOHO中國（00410.HK）在中國房地產企業羣裏，突然發送了一個近乎炸羣的“動態”。

當年8月16日，潘石屹在香港宣佈公司業務模式將從開發銷售型物業，轉型為自持型物業租賃。簡單點理解，公司的收入將從建房賣房，變成自持物業收租。

當時的中國房地產市場，已經開啟住房商品化以來最嚴樓市調控，促進房價合理迴歸的監管意識逐漸加強。

從上世紀90年代海南房地產泡沫的血雨腥風裏爬出來，潘石屹先知先覺異於常人。他選擇坐收租金，且很樂意、也很享受外界給自己按上的“包租公”的形象。

彼時，潘石屹對外高調道出企業轉型的緣由：“自持物業比持有人民幣更好。”

轉型帶來的直接影響是，隨着公司物業產品庫存去化殆盡，公司收入較輝煌期縮水嚴重。

至今，大家還能通過數據看到公司曾經的高光時刻：2012年，公司營業收入實現153.05億元，歸母淨利潤105.85億元。一度碾壓日後崛起的融創中國（01918.HK）和龍湖集團（00960.HK）。

在這之後，曾經的百強房企SOHO中國，逐漸從每年第三方機構發佈的房地產榜單中消失了。

不過，包租公還是“成功”了。

在2013年中期業績發佈會上，潘石屹微笑着通過視頻宣佈——公司戰略轉型“成功”了。

當期，公司投資物業租金收入0.86億元，佔比公司營業收入的3.47%；2014年上半年，公司實現租金收入1.64億元，同比增長84%。

2015年，公司首席執行官張欣迴應外界質疑：當年，公司現金及銀行存款共計90.12億元，淨負債率約為24%，租金收入同比大幅增長148%，因此SOHO中國的轉型是成功的。

2014年：要把共享辦公盤上市

僅僅持有物業、收租金，這業務太不性感，更沒有故事可講，這顯然不是潘石屹的風格。

2014年，潘石屹動作頻頻，不僅造訪近在咫尺雷軍的小米公司，還攜妻子張欣遠赴美國造訪Facebook和蘋果公司，甚至還現身當年的烏鎮世界互聯網大會。

在Facebook，潘石屹看到馬克·扎克伯格連個單獨辦公室都沒有，在微博上説Facebook辦公室像學校。參觀蘋果公司，在CEO庫克介紹的新辦公樓前，潘老闆稱有一技術可以在國內採用，開車到停車場時，蘋果手機馬上彈出能停車的最近的車位。

一個地產老闆，頻繁與互聯網企業接觸，是為了什麼？

直到當年11月，潘石屹才對外宣佈，公司已開始籌備房地產和互聯網結合，通過互聯網來改變傳統房地產行業。

2015年2月，SOHO 3Q 共享辦公業務在北京正式啟動，這被潘石屹看作是SOHO中國的第二次轉型。

本質上，3Q業務模式和WeWork差不多。潘石屹是要依靠一站式O2O共享辦公空間，即3Q業務提升公司業績，要做國內最大的辦公樓綜合服務商。

SOHO中國手中大量的自持物業，是推進3Q業務的先天優勢，用公司首席財務官倪葵陽的話來説，就是“左兜掏右兜，自己租給自己”。

2015年，共享經濟元年，共享概念在住宿、交通、物流等方面受到大量資本垂青。觸“網”之後，潘石屹對外説，“公司正全面向一個互聯網公司轉變”。

他曾對新華社記者大談互聯網思維，宣傳公司推出這個項目宗旨就是銷售、支付環節從線下轉向線上，樓盤佈局及設施適應互聯網化的工作方式。

2017年末，3Q 共享辦公業務已在運營19箇中心，工位1.7萬個，平均出租率87%。

之後，公司不再侷限於在自持寫字樓裏開展共享業務，開始從第三方開發商手裏租賃辦公樓。

至2018年末，公司的共享辦公室業務範圍，已走出北京、上海，在中國7個城市擁有31箇中心，工位超過3萬個。

潘石屹在多個場合提到，要將3Q項目在2019年分拆上市。

不過，這個3Q業務從創立至今沒有獲得多少利潤，在2018年股東大會上，甚至有股東直接懟上來，請求3Q項目別燒太多錢。公司則表示，2019年的計劃是讓3Q業務做得不虧損。

在2019年中報裏，公司已沒有對3Q項目的描述了。

如今，公司的共享辦公業務，成為傳聞中的待售資產，分拆上市已鮮有提及。

2016年：買和賣很正常

擔綱SOHO中國二次轉型的3Q業務，沒有想象的那般美好，潘石屹早已騰出一隻手來出售物業資產。

從2014年開始，公司在北京、上海兩地擁有的物業資產，被一個接一個從資產包裏掏了出來。

2014年2月，公司將位於上海核心區域的靜安SOHO和海倫廣場，以52.32億元出售給金融街（000402.SZ）。這筆交易在1天之內完成，是SOHO中國做買賣以來速度最快的一次交易。

緊接着在9月，公司將尚未開業的上海凌空SOHO 面積10.02萬平方米物業出售給攜程網（CTRP）全資附屬公司攜程上海，對價30.5億元。凌空SOHO餘下的12.82萬平方米物業，則由公司自持投資。

2015年，潘石屹和郭廣昌曠日持久的外灘地王股權爭奪戰終於謝幕，二人握手言和，SOHO中國將所持50%股權轉讓給復星，兩人在公眾面前既保住了顏面又各得所需。交易完成後，SOHO中國賬面上獲得45.85億元現金。

出售資產的節奏，在2016年似有進一步加快的趨勢。

當年6月26日，公司將虹口SOHO以35.73億，賣給吉寶置業中國旗下首峯資金管理與另一名聯合投資者；7月，SOHO世紀廣場32.97億元出售給國華人壽；2017年6月，公司以35.73億元出售上海虹口SOHO；7月，啟動光華路SOHO2、凌空SOHO兩個項目整售。

“出貨”越來越多，中小投資者就越多猜疑，潘石屹曾經安撫時稱，“做生意永遠不變的規律就是低的時候進貨，高的時候出貨。SOHO中國永遠在遵循這樣一個原則。永遠判斷什麼時候是價位低的時候，什麼時候是價位高的時候。”

 “SOHO中國是北京、上海最大寫字樓開發商，擁有200萬平米在建和建成物業。開門做生意，買進賣出很正常，大家千萬別過度解讀。” 潘石屹如此解釋。

據不完全統計，過去幾年，SOHO中國通過出售資產套現近300億元，公司再未買過一個項目或土地。

2017年：再也不賣了

在2017年連續出售兩宗物業資產後，潘石屹漸漸消停下來。

在2018年3月舉行的公司2017年業績發佈會上，潘石屹再一次明確表示未來不再出售資產。

彼時，在SOHO中國手裏，最核心的物業資產只剩下位於北京、上海兩地共處，這些物業均位於城市核心地段。

潘石屹尤其對兩個項目表示出愛不釋手，且永遠不賣。“外灘SOHO是一個，位置太重要了；望京SOHO不能銷售，太漂亮了，我很喜歡。”

而最近風的SOHO中國將出售的 “八大金剛”，這兩個項目就出現在其中。

所謂“八大金剛”，即是指位於北京的望京SOHO、光華路SOHO2期、前門大街、麗澤SOHO，以及位於上海的外灘SOHO、SOHO復興廣場、古北SOHO和SOHO天山廣場項目。其中，麗澤SOHO目前還處於建設中。另外一處核心資產，是位於北京的銀河/朝陽門SOHO項目。

今年6月底，潘石屹在大戰“神棍局”後，召開非常正式的物業銷薦會，公開宣佈今年計劃將部分在持物業推向大宗交易市場進行銷售，共計涉及13個項目，資產總價值約78億元。

10月29日，公司宣佈出售北京9個商業項目配套的2583個地下停車位，買家慧泊停車以對價7.61億元照單全收。這筆交易給公司帶來2.53億元毛利潤，是公司去年年收入的14.7%。

被潘石屹寄予厚望的SOHO 3Q共享辦公業務，此前也在風傳的出售清單之列。

10月30日，外媒曝出SOHO擬以約80億美元出售旗下“八大金剛”物業資產的消息。當天公司股價大漲，截止當天收盤，公司股價漲幅17.90%，報2.70港元，市值140億港元。

2019年中報顯示，公司非流動資產共計636.6億元，與此次傳言擬出售權益總價80億美元幾乎持平。

翌日，公司公告稱，“會不時探討商業地產市場環境及潛在交易機會。”模稜兩可的態度，給外界留下了想象空間。

10來天之後，潘石屹就年滿56歲，對望京SOHO和外灘SOHO一往情深，“這兩個項目在，我就還是一個房地產開發商。”

可是，這對於潘石屹、張欣夫婦來説，已經不重要了。